Asamblea de consorcio: cómo, por qué y para qué
¿Cuáles son los puntos que debe respetar un acta de un asamblea de consorcio? ¿Qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación? Te explicamos todo en esta nota.
De acuerdo a la abogada y especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario Diana Sevitz, la asamblea es quizás el acto que más impacta en la seguridad jurídica de un consorcio. En esta nota te contamos cómo realizarla conforme al derecho constitucional.
Cada año los consorcios celebran su Asamblea General Ordinaria, en la que un secretario designado escribe un acta. El acta es un testimonio escrito de sucesos que se transcriben en el instante mismo de estar sucediendo, acorde a un orden del día establecida por la Administración o un determinado Consejo de Propietarios. Ahora bien, ¿qué debe tener para estar bien hecha y cumplir con lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil y Comercial de la Nación?
Sevitz nos cuenta que según el Artículo 2062 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualizado desde Agosto del 2015, “sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios”. Además, indica, “Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador, con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas”, concluye.
La realización del acta es esencial porque debe existir una constancia de que existió. Para Sevitz no es necesario que el acta se confeccione textualmente pero sí deben quedar asentadas las mociones, opiniones concretas y decisiones llevadas a cabo. Deberá exponerse con claridad lo resuelto, lo votado y una síntesis de la deliberación.
Estructura del acta
Un acta deberá contar con la fecha y hora de inicio, lugar de celebración de la Asamblea, Orden del Día, lo que se trató, así como la deliberación y también lo que se resolvió mediante la votación de los asistentes; también el recuento de votos , designación de presidente, secretario de actas , dos o más propietarios elegidos para suscribir al final (realizan la aprobación del texto y se entiende que éstos dan fe).
También en las actas deben quedar registradas las impugnaciones, es decir, dejar constancia de que alguien no se está de acuerdo con lo resuelto. Sin embargo, esto no brinda derecho a que las cosas se cambien conforme a gusto o entendimiento de aquellos que impugnaron.
“Es improcedente la nulidad de una asamblea del consorcio de propietarios si ha sido tácitamente confirmada por la parte que podía invocar el vicio capaz de invalidarla.” (Cámara Nacional Especial Civil y Comercial, Sala IV, Agosto 5, 1980).
¿Qué dice la ley sobre las asambleas?
Sobre sus facultades, el artículo 2058 del CCYC de la Nación establece que puede resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
Por otro lado, con respecto a la convocatoria y quórum, se explica en el artículo que sigue al anterior que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
Finalmente, en el artículo 2060 se establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. Para más información sobre estos temas, también podés visitar nuestro blog de noticias especialmente pensado para el Administrador de consorcios y vecinos del país. Para conocer sobre SiDomus, podés consultarnos acá.